In particolare, con sentenza n. 3160/2026 pubblicata il il 27/04/2026 nel procedimento civile RG n. 3445/2021 (Giudice Relatore dott.ssa Limongelli – Presidente dott.ssa D’Ambrosio), la settima sezione civile della Corte di Appello di Napoli, nella parte motiva, dichiarava che “il Tribunale ha correttamente desunto dalla documentazione versata in atti e applicando il ragionamento presuntivo che la sopravvenienza della pandemia abbia determinato una sostanziale alterazione del negozio originariamente stipulato, avente ad oggetto la fornitura di attrezzature, arredi e realizzazione di opere murarie per un locale ristorante“.

Ancora, “risulta evidente che l’entrata in vigore delle misure anti-contagio non abbia consentito alla
xxxxxxxxxxxxxxx (Cliente dello Studio Legale Vassallo) di beneficiare delle utilità in forza delle quali il contratto era stato stipulato, costringendola dapprima ad interrompere i lavori edilizi (Cila presentata il 25.2.2020), in data 9.3.2020 (cfr. comunicazione di fine lavori del 14.10.2020) e in seguito a risolvere consensualmente con il locatore anche il contratto di locazione dell’immobile da destinarsi all’attività ristorativa, in considerazione
delle limitazioni imposte dal Governo allo svolgimento della detta attività“.

In definitiva, “come condivisibilmente sostenuto dal Tribunale, deve ritenersi sussistente l’eccessiva
onerosità della prestazione da valutarsi “al momento stabilito per l’adempimento” poiché le
limitazioni all’esercizio dell’attività commerciale cui erano funzionali gli arredi e le opere per cui è
causa hanno comportato “una notevole alterazione del rapporto originario tra le prestazioni”, esulando
dalla normale alea contrattuale (Cass. 4114/1984). Né risulta che l’odierna appellante convenuta nel giudizio di risoluzione abbia formulato alcuna offerta di riduzione ad equità delle condizioni contrattuali, limitandosi a manifestare l’interesse all’adempimento delle proprie prestazioni, successivamente alla richiesta attorea di restituzione degli acconti del 23.09.2020“.

In altre parole, l’appaltatore avrebbe potuto evittare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta mediante un’offerta di riduzione ad equità delle condizioni, ma a ciò non ha giammai adempiuto.

“Sicuramente, la mancata consegna della documentazione (che riguarda sostanzialmente l’abitabilità, planimetrie e conformità, ecc..) da parte del promissario venditore al notaio prima del rogito, costituisce un inadempimento contrattuale“. “Nel caso di specie, parte attrice, attraverso la diffida ad adempiere del 14.04.21 ha dato alla convenuta un termine ad adempiere, anche con riferimento a quanto previsto nel contratto preliminare. Il detto contratto preliminare del 21.12.20, contiene la clausola risolutiva espressa di cui all’art. 1456 cc, mediante cui i contraenti hanno convenuto espressamente che il contratto si intende risolto nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questa ipotesi la volontà dei contraenti va a sostituirsi al controllo giudiziale della gravità dell’inadempimento. Poiché la sig. …., nonostante la diffida ad adempiere, ha continuato nel suo comportamento inadempiente, è incorsa in un inadempimento contrattuale“.

In definitiva, il Tribunale dichiarava che “la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) scioglie il vincolo contrattuale, obbligando la parte inadempiente a restituire le somme ricevute e le prestazioni eseguite, configurando un’ipotesi di indebito oggettivo. Pertanto, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria di €. 10.000,00 deve essere restituita dalla convenuta in favore degli attori, con rivalutazione degli interessi legali, oltre al risarcimento del danno che risulta equo fissare in €. 10.000,00“.

In particolare, nel caso di specie, l’appellante impugnava il provvedimento che avevo dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, eccependo il difetto di legittimazione attiva della società difesa dallo Studio Legale Vassallo, sul presupposto che la risoluzione del contratto di leasing immobiliare stipulato tra ICCREA Banca Impresa S.p.A. e xxxxxx s.r.l. avesse determinato, per l’effetto, la risoluzione del rapporto, da qualificarsi come sublocazione, intercorrente tra quest’ultima e la parte appellante.

La Corte di Appello di Salerno (relatrice dott.ssa Del Forno, Presidente dott.ssa Giuliano) richiama, in tal proposito, l’orientamento della Suprema Corte, secondo cui un diritto personale di godimento su un bene può essere validamente costituito anche da chi non sia titolare di un diritto reale sullo stesso, non essendo la locazione di cosa altrui vietata dall’ordinamento. Ne consegue che il contratto di locazione (o altro rapporto affine) stipulato a non domino è valido ed efficace inter partes e non si scioglie automaticamente per effetto dell’estinzione o della risoluzione del diritto in capo al concedente, non trovando applicazione alla materia il principio resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis (cfr. Cass. n. 25339/2024)

Applicando tali principi alla fattispecie in esame, deve escludersi che la risoluzione del contratto di leasing stipulato tra ICCREA Banca Impresa S.p.A. e Sxxxxxx s.r.l. abbia prodotto la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra quest’ultima e l’appellante. In detto rapporto è subentrata, quale proprietaria del bene, dapprima la concedente, la ICCREA Banca Impresa S.p.A., e successivamente, per effetto dell’acquisto dell’immobile, la società difesa dallo Studio Legale Vassallo: tale subentro si è verificato automaticamente, ai sensi dell’art. 1602 c.c., secondo cui, in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente subentra di diritto nel contratto di locazione, assumendo la posizione del precedente locatore. Il subentro, dunque, opera ex lege e non richiede il consenso del conduttore, né la stipulazione di un nuovo contratto, determinando la mera sostituzione soggettiva del locatore nel contratto, il cui contenuto è rimasto invariato.

Nel caso di specie il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 836/2025 pubbl. il 24/02/2025, ha ritenuto che: “in punto di diritto deve evidenziarsi che, ai sensi dell’art. 1456 c.c i contraenti possono prevedere espressamente la risoluzione del contratto nel caso di
inadempimento di una determinata obbligazione; siffatta risoluzione opera di diritto quando la parte interessata dichiara all’altra la volontà di avvalersene. L’operatività della riportata clausola risolutiva espressa è stata, pertanto, legittimamente invocata, in via principale, dal ricorrente con l’atto introduttivo del giudizio, atteso che al momento dell’intimazione erano impagate due mensilità per un importo di ben 13.000,00 oltre che la mancata stipula della polizza fideiussoria. Infine il conduttore, pur non contestando la morosità, deduce che trattasi di un non grave inadempimento. Per le locazioni ad uso non abitativo, il pagamento della morosità dopo la notifica dell’intimazione non costituisce sanatoria, operando il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. Pertanto, la purgazione della mora successivamente all’introduzione della domanda di risoluzione contenuta nell’intimazione di sfratto non è ostativa all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento della parte intimata nell’ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Trib. Roma 22888/2019).

Con interessante ordinanza (R.G. 4076/2020 – rep. n. 1542/2021), emessa a seguito di giudizio ex art. 702 bis c.p.c., il Tribunale di Avellino, nella persona della dott.ssa Di Matteo, ha accolto la domanda di una società, rappresentata dallo Studio Legale Vassallo, avente ad oggetto la restituzione di importi, pari ad oltre € 35.000,00, che la stessa aveva provveduto a versare in favore di un’altra società, a titolo di acconto per delle opere da eseguirsi nel marzo 2020 che, poi, a causa della nota emergenza “Covid19”, non venivano di fatto mai realizzate.

Il Tribunale, pertanto, ha ordinato alla società appaltatrice la restituzione di tali importi in forza di una eccessiva onerosità sopravvenuta che ha consentito di dichiarare risolto il contratto in essere che, tra l’altro, non aveva avuto alcun principio di esecuzione.

Il Giudice Irpino, inoltre, ha evidenziato che il D.L. 27.03.2020, n. 18, cd. CuraItalia, all’art. 91 abbia tipizzato una ipotesi di inadempimento incolpevole da emergenza coronavirus, secondo cui il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutata ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore.

In allegato l’ordinanza integrale.