In particolare, con sentenza n. 3160/2026 pubblicata il il 27/04/2026 nel procedimento civile RG n. 3445/2021 (Giudice Relatore dott.ssa Limongelli – Presidente dott.ssa D’Ambrosio), la settima sezione civile della Corte di Appello di Napoli, nella parte motiva, dichiarava che “il Tribunale ha correttamente desunto dalla documentazione versata in atti e applicando il ragionamento presuntivo che la sopravvenienza della pandemia abbia determinato una sostanziale alterazione del negozio originariamente stipulato, avente ad oggetto la fornitura di attrezzature, arredi e realizzazione di opere murarie per un locale ristorante“.

Ancora, “risulta evidente che l’entrata in vigore delle misure anti-contagio non abbia consentito alla
xxxxxxxxxxxxxxx (Cliente dello Studio Legale Vassallo) di beneficiare delle utilità in forza delle quali il contratto era stato stipulato, costringendola dapprima ad interrompere i lavori edilizi (Cila presentata il 25.2.2020), in data 9.3.2020 (cfr. comunicazione di fine lavori del 14.10.2020) e in seguito a risolvere consensualmente con il locatore anche il contratto di locazione dell’immobile da destinarsi all’attività ristorativa, in considerazione
delle limitazioni imposte dal Governo allo svolgimento della detta attività“.

In definitiva, “come condivisibilmente sostenuto dal Tribunale, deve ritenersi sussistente l’eccessiva
onerosità della prestazione da valutarsi “al momento stabilito per l’adempimento” poiché le
limitazioni all’esercizio dell’attività commerciale cui erano funzionali gli arredi e le opere per cui è
causa hanno comportato “una notevole alterazione del rapporto originario tra le prestazioni”, esulando
dalla normale alea contrattuale (Cass. 4114/1984). Né risulta che l’odierna appellante convenuta nel giudizio di risoluzione abbia formulato alcuna offerta di riduzione ad equità delle condizioni contrattuali, limitandosi a manifestare l’interesse all’adempimento delle proprie prestazioni, successivamente alla richiesta attorea di restituzione degli acconti del 23.09.2020“.

In altre parole, l’appaltatore avrebbe potuto evittare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta mediante un’offerta di riduzione ad equità delle condizioni, ma a ciò non ha giammai adempiuto.

“Sicuramente, la mancata consegna della documentazione (che riguarda sostanzialmente l’abitabilità, planimetrie e conformità, ecc..) da parte del promissario venditore al notaio prima del rogito, costituisce un inadempimento contrattuale“. “Nel caso di specie, parte attrice, attraverso la diffida ad adempiere del 14.04.21 ha dato alla convenuta un termine ad adempiere, anche con riferimento a quanto previsto nel contratto preliminare. Il detto contratto preliminare del 21.12.20, contiene la clausola risolutiva espressa di cui all’art. 1456 cc, mediante cui i contraenti hanno convenuto espressamente che il contratto si intende risolto nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questa ipotesi la volontà dei contraenti va a sostituirsi al controllo giudiziale della gravità dell’inadempimento. Poiché la sig. …., nonostante la diffida ad adempiere, ha continuato nel suo comportamento inadempiente, è incorsa in un inadempimento contrattuale“.

In definitiva, il Tribunale dichiarava che “la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) scioglie il vincolo contrattuale, obbligando la parte inadempiente a restituire le somme ricevute e le prestazioni eseguite, configurando un’ipotesi di indebito oggettivo. Pertanto, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria di €. 10.000,00 deve essere restituita dalla convenuta in favore degli attori, con rivalutazione degli interessi legali, oltre al risarcimento del danno che risulta equo fissare in €. 10.000,00“.

In particolare, nel caso di specie, l’appellante impugnava il provvedimento che avevo dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, eccependo il difetto di legittimazione attiva della società difesa dallo Studio Legale Vassallo, sul presupposto che la risoluzione del contratto di leasing immobiliare stipulato tra ICCREA Banca Impresa S.p.A. e xxxxxx s.r.l. avesse determinato, per l’effetto, la risoluzione del rapporto, da qualificarsi come sublocazione, intercorrente tra quest’ultima e la parte appellante.

La Corte di Appello di Salerno (relatrice dott.ssa Del Forno, Presidente dott.ssa Giuliano) richiama, in tal proposito, l’orientamento della Suprema Corte, secondo cui un diritto personale di godimento su un bene può essere validamente costituito anche da chi non sia titolare di un diritto reale sullo stesso, non essendo la locazione di cosa altrui vietata dall’ordinamento. Ne consegue che il contratto di locazione (o altro rapporto affine) stipulato a non domino è valido ed efficace inter partes e non si scioglie automaticamente per effetto dell’estinzione o della risoluzione del diritto in capo al concedente, non trovando applicazione alla materia il principio resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis (cfr. Cass. n. 25339/2024)

Applicando tali principi alla fattispecie in esame, deve escludersi che la risoluzione del contratto di leasing stipulato tra ICCREA Banca Impresa S.p.A. e Sxxxxxx s.r.l. abbia prodotto la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra quest’ultima e l’appellante. In detto rapporto è subentrata, quale proprietaria del bene, dapprima la concedente, la ICCREA Banca Impresa S.p.A., e successivamente, per effetto dell’acquisto dell’immobile, la società difesa dallo Studio Legale Vassallo: tale subentro si è verificato automaticamente, ai sensi dell’art. 1602 c.c., secondo cui, in caso di alienazione della cosa locata, l’acquirente subentra di diritto nel contratto di locazione, assumendo la posizione del precedente locatore. Il subentro, dunque, opera ex lege e non richiede il consenso del conduttore, né la stipulazione di un nuovo contratto, determinando la mera sostituzione soggettiva del locatore nel contratto, il cui contenuto è rimasto invariato.

Il Tribunale, con sentenza n. 4469/2025, in particolare, accogliendo le eccezioni sollevate dallo Studio Legale circa la mancanza di forma scritta del Contratto in violazione dell’art. 117 TUB nonchè in ordine all’addebito di spese e interesse giammai convenuti, ha statuito: “Dalla documentazione depositata non emerge la documentazione contrattuale. Parte attrice deduce la violazione dell’art. 117 TUB. A fronte di tale rilievo la banca convenuta si è limitata a dedurre la mancata attivazione del rimedio ex art. 119 TUB senza provvedere a depositare la documentazione contrattuale. Dunque, deve ritenersi, che il rapporto è sorto in forma orale .

L’art. 117 TUB prevede: “ I contratti sono redatti per iscritto e un esemplare è consegnato ai clienti. Nel caso di inosservanza della forma prescritta il contratto è nullo”: nel caso di specie, atteso che non vi è prova agli atti della stipulazione in forma scritta degli interessi a carico del correntista, il Tribunale ha accertato il mancato rispetto della forma scritta di cui all’art. 1284, ultimo comma, c.c. quindi la illegittima applicazione di interessi superiori al tasso legale. Invero, il Consulente Tecnico contabile, nominato dal Tribunale, ha provveduto a ricalcolare il saldo dei conti correnti eliminando tutti gli addebiti e tutti gli accrediti effettuati in costanza di rapporto a titolo di interessi, spese, commissioni, capitalizzazione semplice e calcolando sulle
somme sia a credito sia a debito i soli interessi al tasso legale dal primo estratto conto disponibile, rideterminando, in favore del correntista, il saldo precedentemente a debito di quest’ultimo.

In particolare, come si evince nella sentenza allegata, la Banca convenuta aveva applicato commissioni di massimo scoperto (cfr. “la c.m.s. era stata originariamente determinata solo nel suo ammontare
percentuale e senza specificazione delle sue modalità di calcolo“) nonchè variato i tassi di interesse in maniera illegittima, in violazione dell’art. 118 TUB (cfr. “nonostante i costanti riferimenti alle modifiche contrattuali ex art 118 TUB nei contratti di affidamento susseguitisi nel tempo, nella documentazione complessivamente depositata non si ritrovano comunicazioni di modifica delle condizioni contrattuali approvate per iscritto e nel rispetto del preavviso di due mesi“).

La Cliente, pertanto, ha ottenuto, grazie all’operato dello Studio Legale e dei propri consulenti tecnici, la rideterminazione del saldo che, da originariamente debitore, è diventato a credito in favore del Correntista.

Qui la sentenza per esteso

In particolare, all’esito del giudizio di primo grado, il Tribunale di Salerno aveva condannato sia il committente, difeso dallo Studio Legale Vassallo, che il progettista, per il reato di falso ideologico, p. e p. dall’art. 481 c.p., per aver effettuato un intervento di lottizzazione abusiva, destinando ad esigenze produttive un’area viceversa individuata quale area turistico – ricettiva. Inoltre, pur avendo dichiarato prescritto il reato di abuso edilizio, il Giudice di primo grado disponeva la confisca dei beni oggetto di lottizzazione, ai sensi dell’art. 44 DPR 380/01.

Nel corso del Giudizio di secondo grado, lo Studio Legale Vassallo avanzava, preliminarmente, istanza di dissequestro al fine di ridurre in pristino i beni oggetto di presunta lottizzazione, al fine di vedersi revocata la misura della confisca, estremamente afflittiva e sproporzionata, richiamando la sentenza DEL 22 APRILE 2020, N. 12640, emessa dalla Corte di Cassazione, la quale affermava che LA EFFETTIVA E INTEGRALE ELIMINAZIONE DI TUTTE LE OPERE ESEGUITE, NONCHÉ DEI PREGRESSI FRAZIONAMENTI, SE DIMOSTRATA IN GIUDIZIO ED ACCERTATA IN FATTO DAL GIUDICE DEL MERITO, RENDE SUPERFLUA LA CONFISCA: CIÒ PERCHÉ LA CONFISCA APPARE MISURA SPROPORZIONATA ALLA LUCE DEI PARAMETRI DI VALUTAZIONE DEL PRINCIPIO DI PROTEZIONE DELLA PROPRIETÀ DI CUI ALL’ART. 1 DEL PROT. N. 1, COME INTERPRETATO DALLA SENTENZA DELLA CORTE EDU DEL 28 GIUGNO 2018, n. 1828/06 G.I.E.M. S.R.L. CONTRO ITALIA.

Pertanto, la Corte accoglieva l’istanza sopra indicata, ritenendola meritevole e, successivamente, proprio in ragione della riduzione in pristino effettuata dall’imputato, in sede di discussione anche il PG chiedeva revocarsi la misura della confisca.

All’esito della Camera di Consiglio, la Corte di Appello di Salerno, accogliendo le richieste degli imputati, non solo revocava la misura della confisca, bensì accoglieva integralmente l’impugnazione, assolvendo gli stessi perché il fatto non sussiste, avendo gli stessi dato contezza, nel merito, che alcun intervento di lottizzazione abusiva fosse stato effettuato e che, inoltre, il reato contestato di falso ideologico atteneva al momento anteriore dell’attestazione del progetto mentre, di fatto, i presunti reati di abuso edilizi contestati erano stati effettuati in un momento successivo, e cioè nel corso dell’esecuzione delle opere.

A sostegno del ricorso, lo Studio Legale deduceva che le assenze avrebbero dovuto essere correttamente qualificate come malattia da ricovero ospedaliero, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 17, comma 3 bis, D. L. 221/2021 convertito dalla legge n.11/2022 e non già come malattia ordinaria, trattandosi di soggetto fragile in quanto immunodepressa e non potendo rendere la prestazione sul luogo di lavoro né , per le mansioni svolte potendo prestarla in smart working .
Il Giudice napoletano, dott.ssa Maria Pia Mazzocca, nella sentenza n. 2143/2025 pubbl. il 19/03/2025
RG n. 13942/2022, ha ritenuto nel caso di specie applicabile l’art. 26 d.l. 18/2020, rubricato “Misure urgenti per la tutela del periodo di sorveglianza attiva dei lavoratori del settore privato” che ha disposto che “1.Il periodo trascorso in quarantena con sorveglianza attiva o in permanenza domiciliare fiduciaria con sorveglianza attiva di cui all’articolo 1, comma 2, lettere h) e i) del decreto-legge 23 febbraio 2020, n. 6, dai lavoratori del settore privato, è equiparato a malattia ai fini del trattamento economico previsto dalla normativa di riferimento e non è computabile ai fini del periodo di comporto“, riconoscendo e accogliendo integralmente le pretese avanzate dalla lavoratrice.

Qui la sentenza

L’intento difensivo dello Studio, visto che gli importi contestati dalla Procura competente erano di importo non cospicuo, è stato quello di definire, preliminarmente, la posizione fiscale dei propri assistiti presso l’Agenzia delle Entrate competente, mediante l’istituto del ravvedimento operoso speciale; quindi, una volta definita ogni pendenza con l’Erario, chiedere l’assoluzione dei propri assistiti, già in prima udienza e, quindi, senza che fosse necessaria l’apertura del dibattimento, in ragione della fattispecie prevista dall’art. 131 bis c.p., e cioè “per particolare tenuità del fatto”, applicabile “nei reati per i quali è prevista la pena detentiva non superiore nel minimo a due anni, ovvero la pena pecuniaria, sola o congiunta alla predetta pena, la punibilità è esclusa quando, per le modalità della condotta e per l’esiguità del danno o del pericolo, valutate ai sensi dell’articolo 133, primo comma, anche in considerazione della condotta susseguente al reato, l’offesa è di particolare tenuità e il comportamento risulta non abituale“.

Di seguito il dispositivo

In particolare, il Tribunale, accogliendo l’appello proposto dallo scrivente Studio Legale, ha ritenute che, nel procedimento di primo grado, “sussistessero le ragioni giustificative per una compensazione delle spese, visto che il provvedimento di sgravio è successivo alla data di proposizione del ricorso introduttivo e che, in caso di cessata materia del contendere per revoca del provvedimento impugnato nell’esercizio del potere di autotutela, sussista la virtuale soccombenza dell’ufficio tributario. Nella specie lo sgravio ha riguardato solo parte della somma ingiunta sicché figura l’ipotesi di soccombenza reciproca. L’appello, dunque, va accolto e il capo di statuizione sulle spese riformato“.

Invero, il Giudice di prime cure condannava la parte appellante alla refusione delle spese di lite nonostante, dopo la notifica dell’atto introduttivo di lite, la parte appellata/convenuta effettuasse uno sgravio parziale della pretesa creditoria, introducendo di tal guisa una ipotesi di “soccombenza virtuale” quanto meno sul punto.

Di seguito la sentenza

Secondo l’orientamento del Tribunale, in base ad un condivisibile indirizzo espresso dalla giurisprudenza di legittimità, “la destinazione in modo durevole di una cosa a servizio od ornamento di un’altra non necessita di alcuna forma solenne, neppure nel caso di immobili, mentre l’automatica estensione alla cosa pertinenziale degli atti e dei rapporti che hanno per oggetto la cosa principale, può esser esclusa soltanto mediante la manifestazione espressa di una volontà contraria, negoziale, non desumibile aliunde” (Cass. Civ. II Sez. sentenza n. 6230/2000).

Alla luce dei principi innanzi richiamati, il Tribunale ha constatato che l’atto di compravendita intercorso tra i Clienti dello Studio ed il dante causa non recasse in sé indicazioni univoche in merito alla volontà di quest’ultimo di escludere il vano sottotetto dal novero delle pertinenze che, sulla base di ulteriori espresse previsioni del medesimo contratto (si veda, ad esempio, l’art. III del contratto in data 2.2.2007), dovevano intendersi senz’altro ricomprese nell’oggetto del negozio.